Maklervertrag – zur Kongruenz von beabsichtigtem und tatsächlichem Vertragsabschluss

Maklervertrag – Kongruenz/Identität des beabsichtigten mit dem tatsächlich abgeschlossenen Vertrag, Anspruch auf Maklerlohn

Bundesgerichtshof, Urteil vom 06.02.2014, Az. III ZR 131/13

Dem beklagten Unternehmen bot ein Makler unter Hinweis auf die Provisionspflicht ein bebautes Gewerbegrundstück zum Preis von 1,1 Mio € an. Erworben wurde die Immobilie schließlich von einem Tochterunternehmen der Beklagten zum Preis von 525.000,00 €, wobei sich der reduzierte Kaufpreis nach Abzug der Abbruchkosten für die Gebäude ergab. Die AGB des Maklers sahen die Entstehung des Provisionsanspruches auch dann vor, wenn ein Vertrag mit abweichenden Bedingungen abgeschlossen werde.

Vom Landgericht war ein Anspruch des Maklers auf Maklerlohn nach § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB verneint worden. Das Berufungsgericht sah den Anspruch als bestehend an. Zwar fehle die Identität von nachgewiesenem und abgeschlossenem Vertrag. Auf die Kongruenz könne aber verzichtet werden, weil der wirtschaftliche Erfolg des nachgewiesenen Geschäftes erreicht worden sei. Die Verweigerung des Maklerlohnes erweise sich daher als treuwidrig.

Dem trat der Bundesgerichtshof entgegen. Eine Vergütung stehe dem Makler nach § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB nur zu, wenn der beabsichtigte Vertrag auch zustande kommt. Eine Ausnahme komme in Betracht, wenn mit dem abgeschlossenen Vertrag derselbe wirtschaftliche Erfolg erzielt wird. Maßgebend seien die Besonderheiten des Einzelfalles.

Ein geringerer Preis für den Kunden des Maklers könne seinen Grund etwa in einer längeren Angebotsdauer haben, die zum Nachgeben beim Preis anrege. Geringe Preisabweichungen von bis zu ca. 15 % führten in der Regel zur Bejahung des identischen wirtschaftlichen Erfolges, Abweichungen von mehr als 50 % zu seiner Verneinung. Wirtschaftliche Gleichwertigkeit liege etwa auch dann vor, wenn der niedrigere Kaufpreis durch die Übernahme entsprechender Verbindlichkeiten begründet sei. Zu verneinen sei sie dagegen bei verändertem Umfang der vertragsgegenständlichen Leistung. Dies sei hier der Fall, denn verkauft worden sei nicht mehr das mit Gebäuden angebotene Grundstück sondern ein Grundstück ohne Gebäude, nachdem der Verkäufer die Abrisskosten wirtschaftlich übernommen habe. Waren die Gebäude ein wesentlicher Grund für den ursprünglich höheren Angebotspreis und werde nunmehr wirtschaftlich nur ein unbebautes Grundstück verkauft, weshalb der Kaufpreis um mehr als 50 % niedriger liege, sei der abgeschlossene Vertrag nicht mehr gleichwertig mit dem vom Makler nachgewiesenen. Ein Anspruch auf Maklerlohn sei nicht entstanden.

Die Klausel in den AGB des Maklers, wonach ein Anspruch auf den Maklerlohn auch dann entsteht, wenn ein Vertrag zu anderen Bedingungen abgeschlossen wird, sei unwirksam, weil sie mit den wesentlichen Grundgedanken gesetzlichen Regelung nicht übereinstimme, von der abgewichen wird, § 307 Abs. 1 Nr. 1 BGB.

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