Fehlerhafte Anlageberatung bei Immobilienfonds

Fehlerhafte Anlageberatung – Aussetzung der Rücknahme bei offenen Immobilienfonds

Banken müssen bei der Beratung über den Erwerb von Anteilen an einem offenen Immobilienfonds über die Möglichkeit einer Aussetzung der Rücknahme von Anteilen an solchen Fonds aufklären.

Grundsätzlich können Anteile an offenen Immobilienfonds jederzeit gegen Auszahlung des Anteils und nach Maßgabe der Anlagebedingungen zurückgegeben werden, § 98 Kapitalanlagegesetzbuch. Die Fondsgesellschaft hat jedoch die Möglichkeit, diese Rücknahme auszusetzen, wenn ihr die liquiden Mittel für Rücknahmen fehlen. Das kann auch eine Abwicklung des Fonds zur Folge haben.
Schon die Aussetzung der Rücknahme bedeutet aber eine empfindliche Beeinträchtigung der Anleger, die in der Erwartung Anteile gekauft haben, diese bei Bedarf schnell und ohne Verluste wieder loswerden zu können. Zwar können die Anteile üblicherweise auch frei veräußert werden, in der Regel jedoch zu einem deutlich ungünstigeren Preis als bei Rücknahme durch die Gesellschaft.

Der Bundesgerichtshof hat jetzt entschieden, dass über dieses Risiko im Rahmen der Anlageberatung aufgeklärt werden muss. Denn die Möglichkeit der Aussetzung einer Rückgabe der Anteile bedeute ein über die gesamte Phase der Investition des Anlegers bestehendes Liquiditätsrisiko. Über dieses müsse der Anleger informiert sein, wenn er die Anlageentscheidung trifft.

Zuvor waren das Oberlandesgericht Dresden und das Oberlandesgericht Frankfurt hinsichtlich der Aufklärungspflicht der beklagten Bank zu unterschiedlichen Ergebnissen gekommen. Während das OLG Frankfurt die Aufklärungspflicht bejahte, urteilte man in Dresden, zum Zeitpunkt des Beratungsgesprächs im März 2008 habe (noch) nicht über die Möglichkeit der Aussetzung der Rücknahme beraten werden müssen, weil es zu solchen Aussetzungen zuvor nur in wenigen Fällen gekommen sei. Das OLG Dresden hielt die Aussetzung deshalb nur für ein theoretisches Risiko und verneinte die Aufklärungspflicht der Bank.

Das OLG Dresden hatte von seinem Standpunkt aus keinen Anlass näher zu untersuchen, ob die unterlassene Aufklärung für den behaupteten Schaden ursächlich geworden war. Zur Klärung dieser Frage verwies der Bundesgerichtshof zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurück.

Anteilsinhaber von betroffenen Immobilienfonds müssen prüfen, ob Möglichkeiten bestehen, Schadenersatz geltend zu machen. Vordringlich ist die Prüfung der Verjährungsfrist, die spätestens in 10 Jahren ab Kenntnis von der Falschberatung abgelaufen ist. In „Altfällen“ vor dem 05.08.2009 ist zu prüfen, ob § 37a Wertpapierhandelsgesetz (WpHG) in seiner alten Fassung eingreift, der eine Verjährungsfrist von 3 Jahren vorsieht, unabhängig von der Kenntnis der Falschberatung.

BGH XI ZR 477/12 und XI ZR 130/13 vom 29.04.2014

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